Есть ли в Беларуси премиум-жилье? Даем четкий список критериев от архитектора

Премиум – это вообще что?

Дома – как такси: бюджетный вариант, средний, комфорт+ и премиум-сегмент. В Беларуси есть путаница между последними двумя. Часто хорошие квартиры называют премиальными, но в действительности – это улучшенный комфорт.

Так происходит из-за а) маркетинга и б) новизны для белорусского рынка.

Премиальное жилье по внешним признакам походит на уровень «комфорт»: локация, архитектура дома, консьерж, паркинг.

Главные отличия – внутри:

1. метраж,
2. высота потолков,
3. удобство коммуникаций,
4. возможность их проведения.

Владельцы премиум-жилья ожидают от квартир больше, чем от комфортного сегмента. Внутри эти квартиры напоминают скорее частный дом со сложной системой коммуникаций и набором комнат. И хотя четкие значения потолков и метража для таких квартир есть, застройщики о них, как правило, молчат.

Внешние критерии премиум-жилья

UGGE, 2023, благоустройство жилого комплекса ZROBIM architects

3. Хорошая репутация застройщика. В идеале, чтобы он уже реализовывал схожие по сложности проекты.

4. Хорошая обслуживающая организация. Она отвечает за камеры наблюдения, вывоз мусора и службу сервиса. Электрик, сантехник и другие специалисты работают при доме, жильцам не нужно приглашать сторонних специалистов для ремонта.

5. Паркинг, лучше всего – подземный, и гостевая парковка на улице.

6. Развитая инфраструктура рядом с домом, чтобы не приходилось тратить время на поездки по городу. Актуальнее для мегаполисов вроде Москвы, не настолько – для Минска, но хорошее преимущество.

Критерии премиальной квартиры

Сюда относится площадь квартиры, высота потолков, коммуникации и так далее. И тут нужно понимать, что жильцы премиальных квартир рассчитывают на определенный уровень комфорта.

Это значит:

• бытовое удобство: у каждого из членов семьи есть свой санузел и гардеробная;
• приватность: отдельный санузел для гостей, чтобы посторонних не было рядом с личными комнатами;
• комфорт жизни: есть климат-контроль, хорошая вода, кондиционер, умный дом и так далее.

Чем больше уровень комфорта, тем больше помещений нужно, чтобы его обеспечить.

Посчитаем минимум для семьи из двух человек: входная группа, кухня-гостиная, мастер-блок из спальни, санузла и гардеробной, а также гостевой санузел.

Плюс – место, откуда можно управлять коммуникациями и чинить их, чтобы не воздавать визуальный шум из лючков и прочих «закрывающих» решений. На все это понадобится 80-90 м2, если появится ребенок – 110, в идеале 130 квадратов.

Пример планировки квартиры для 1 человека (премиум), MONO APARTMENT, 66.47 м2, проект ZROBIM architects:

И это – минимальные метражи для премиум-сегмента, где есть квартиры и по 400 метров. В них еще появляется помещение для персонала, две кухни – для хозяев и персонала, постирочная, отдельная от гардеробной или санузла, и так далее.

Как застройщики решают проблему малой площади? Предлагают объединять квартиры. И это хороший вариант, если бы не второй критерий – высота потолка.

А вот пример квартиры для 2-3 человек (комфорт +), SP APARTMENT, 102 м2, проект ZROBIM architects

Интернет скажет нам о высоте 3 метра для премиум-жилья. Но важное уточнение: такими они должны быть в чистоте и для метража до 150 квадратов. Если квартира больше – потолки должны быть выше.

Здесь же стоит сказать про окна: в идеале – в пол, или 80-90 процентов от высоты чистового потолка.Если 3 метра – черновая высота потолка, нужно быть готовым, что еще 20-30 см заберут все коммуникации. Их будет много (смотри пункт дальше) и все они будут спрятаны в основном в потолке. Когда их закроют, итоговая высота потолков будет 2,7 метра – отличная цифра, просто уже не для премиального жилья.

Пример премиальной квартиры для 2-3 человек, R32 APARTMENT, 175,3 м2, проект ZROBIM architects

Коммуникации в премиальном жилье

1. Вода.

Строители должны суметь провести воду до кухни-гостиной и минимум двух санузлов. Поэтому нужно несколько стояков для воды, иначе придумать что-то практически нереально. Например, в доме на Киселева была квартира в 500 м2, которую позже разбили на несколько и продавали по отдельности. И получилось, что в новой квартире в 130 квадратов всего 1 стояк. Продумывать планировку было очень проблематично. K18 APARTMENT, 138 м2, проект ZROBIM architects

2. Воздух.

В премиальном жилье ставится система приточно-вытяжной вентиляции: воздух забирается с улицы, фильтруется и чистым подается в квартиру. Для этой системы нужно место забора воздуха. Если застройщик его не предусмотрел, это может стать проблемой. То же самое – с системой кондиционирования. На квартиру в 150 квадратов понадобится большая установка. Важно, чтобы застройщик предложил место размещения: паркинг, крышу, специальные балконы. Если ничего такого не предусмотрено – это тревожный сигнал.

3. Умный дом.

Чтобы управлять светом с небольшого экранчика, к нему должно подключаться большое количество проводов. Получается серверная, для которой тоже понадобится определенное место.

4. Электричество.

Все технические примочки потребляют энергию. Поэтому полезно узнать у застройщика, как в доме обеспечат бесперебойное электричество и хватит ли его вообще на все задуманные примочки. 

Так есть ли «премиум» в Беларуси?

Да, есть. Одно уточнение: жилого комплекса, где все квартиры были бы премиальными, в Минске пока что нет. Но премиальные квартиры есть. Они скорее будут в ЖК уровня комфорт +, чаще всего – на последних этажах.

Очень часто в Минске премиум-квартиры – это пентхаусы, где высота потолков добирается за счет мансарды. И если знать, где искать и на какие критерии ориентироваться, точно можно найти премиум-жилье под свои нужды.