Дауншифтинг без понтов. Или как купить загородный домик с минимальным бюджетом

В 2020 году закрытые границы и желание укрыться от коронавируса привели к всплеску интереса к загородному отдыху. Сначала белорусы массово арендовали усадьбы, но стоимость, даже если это аренда на один уикенд, бьет по карману. 

— В итоге многие люди пришли к тому, что лучше приобрести что-то свое. И в последние годы мы видим растущий интерес к загородной недвижимости для отдыха, — говорит Андрей Чернышев, заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица. — Правда, выбор у тех, кто не планирует делать серьезные вложения, небольшой: или дача, или старый дом в деревне.

Дачные домики под Минском

Предложения стартуют с $5 тыс. Если очень повезет, то в радиусе примерно 30-35 км от Минска за эти деньги купишь участок, на котором стоит скромный щитовой домик или просто вагончик. Все-таки близость к столице накладывает отпечаток на стоимость.

Кому подходит:

• если хотите построить что-то «с нуля»,
• или не имеете особых требований к жилищу: приехали, устроили пикник на свежем воздухе, отдохнули — и обратно.

За эти же деньги можно купить более капитальное строение, если расширить поиски на расстояние 60-70 км от города. В ближнем радиусе такой дом (условно, деревянный сруб или постройка из кирпича) обойдется в сумму в районе $10 тыс.

Цена также зависит от того:

• насколько дачный кооператив обеспечен инфраструктурой,
• есть ли рядом магазины,
• каким транспортом можно добраться,
• расположение участка внутри кооператива.

Например, один дом будет стоять где-то в глубине «муравейника», какими часто бывают дачные кооперативы, а другой — с краю, возле леса или даже воды.

К чему надо быть готовыми, приобретая дачу?

— Обычно это очень маленькие участки (4-6 соток). Как говорится, выходишь из дома, разводишь руки — и можно до соседей дотянуться. В выходные люди на дачах косят газоны, пилят, стучат. Все это не очень похоже на отдых на природе, в уединении. Кроме того, многие любят и в холодное время года выезжать за город. Например, встретить с семьей и друзьями Новый год — украсить елку, повесить фонарики.

Но надо учитывать, что в дачных кооперативах в какой-то момент перестают чистить дороги, вода обычно сезонная, с электроэнергией тоже может быть напряженка.

И, наконец, есть еще такое понятие, как членские взносы кооперативов. Вроде мелочь, но многие не хотят брать на себя эти расходы.

Дом в деревне

Это неплохой вариант при ограниченном бюджете. Эксперт перечисляет плюсы:

• Большой выбор на рынке.
• Капитальные строения, хотя многие ввиду возраста годятся только под снос.
• Возможность найти участок в живописном и уединенном месте.
• Большие участки.

— В радиусе 60-70 км от Минска реально найти за те же $7-10 тыс. очень живописный уголок с участком около 20 соток и домом, который можно облагородить минимальными усилиями.

Очень много примеров, когда люди покупают заброшенную хату, и после небольших преобразований там и комфортно, и аутентично.

Надо быть готовыми к тому, что найти такое место не так легко. Если при поиске квартиры можно набросать шорт-лист и за вечер легко посмотреть 3-5 квартир, то с деревенскими домами так не получится. Даже в одном направлении участки разбросаны на приличные расстояния. Плюс не всегда хозяин на месте, чтобы показать дом внутри. И, конечно же, вам для поездки нужен автомобиль.

Андрей Чернышев советует подготовиться, прежде чем выезжать на место. Два простых совета:

• Определиться, какие критерии важны.

— Подумайте, что именно вы хотите: какое должно быть состояние дома, нужен ли он для круглогодичного проживания, на какое окружение участка, состояние дорог и инфраструктуры вы рассчитываете. И, конечно, бюджет, включая суммы на оформление документов и последующие вложения в дом.

• Попросить продавца сориентировать вас по местности, а лучше взять точные GPS-координаты участка.

— Посмотрите по онлайн-картам, совпадают ли ваши ожидания с реальностью — там можно увидеть и подъездные пути, и близость водоемов, и расположение участка по отношению к другим домам.

Второй шаг — посмотреть по навигатору маршрут и оценить расстояние и время на дорогу.

Ловите лайфхак! Андрей Чернышев советует оценивать расстояние до загородного дома не в километрах, а в минутах. Допустим, участок находится в 30 км от Минска, но добираться туда не меньше часа, потому что большая часть пути — по лесу, через пять садовых товариществ, скребя глушителем по дороге и по своим нервам.

Другое дело, если расстояние до участка 60 км, но вы потратите тот же час на поездку по скоростной трассе — комфорт налицо.

Когда смотреть недвижимость, чтобы увидеть все недостатки

Есть такой стереотип, что зимой не стоит искать загородную недвижимость.

— Если мы говорим про дачный кооператив, то, действительно, доступ туда может быть затруднен. И продавцы иногда снимают объявления в холодное время года.

Но если мы говорим про домик в деревне, то любая непогода — это как раз хорошее время, чтобы приехать и посмотреть. Там будут видны все «косяки»: где через трещину в доме намело снега, где происходит обмерзание, где крыша течет, где подтапливает подвал или сам участок.

На улице дождь и слякоть? Отлично! Поезжайте и смотрите.

Есть еще такой момент: загородные объекты для отдыха часто покупаются глазами. Покупатель приехал весной, а кругом яблони и вишни цветут, травка зеленая, и он не обращает внимание, что фундамент пошел трещинами или окна плохо закрываются. Поэтому лучше приезжать в неприглядное время, чтобы объективно оценить объект.

Обязательный момент: даже если бюджет покупки небольшой, все равно надо тщательно проверять, кто претендует на этот объект.

— В любой сделке купли-продажи недвижимости в самой слабой позиции находится покупатель. Он отдал деньги, но если сделка признается недействительной, то объект недвижимости забирают, деньги потом снять с продавца — большая проблема.

Важный нюанс! Достаточно часто встречаются ситуации, когда строения на дачных участках не зарегистрированы. Чтобы в будущем избежать сложностей, лучше внимательно изучить документы или доверить это специалисту.

Например, строение не соответствует нормам, неправильно располагается на участке, а вам потом придется с этим что-то делать.

Когда цены наиболее выгодные?

— Примерно с конца февраля у продавцов загородной недвижимости появляется ощущение, что скоро будет тепло и это позволит увеличить стоимость. Начиная с марта, действительно, активизируются покупатели загородной недвижимости. И это увеличивает шансы для продавцов совершить сделку. Но о росте цен за последние лет десять говорить не приходится. Потому что предложение очень большое, разнообразное и по качеству, и территориально. А покупателей гораздо меньше.

По ценам предложения тоже самые разные. Если брать более отдаленные от Минска районы, то можно найти дом или дачу и за $2-3 тыс., а то и дешевле.

— Иногда такие объекты достаются людям по наследству. Возможно, несколько лет ими никто не занимался. Тогда продавцы готовы отдать совсем недорого, не понимая реальной ценности дома.

Второй вариант — когда нужно продать быстро, тут тоже могут скинуть цену. Но в основном люди склонны переоценивать свою загородную недвижимость.

Тут две причины.

1. Или они вложили много усилий, времени, средств в свою дачу или дом — и хотят их вернуть. Но такое не окупается ни разу.
2. Или за счет продажи загородного дома хотят решить квартирный вопрос и выставляют ту цену, которая им позволит это сделать. Поэтому покупатель должен смотреть своими глазами и оценивать реальную ценность объекта. Торг никто не отменял.

Самый радикальный по стоимости вариант — заброшенные дома. Здесь вам поможет Единый реестр пустующих домов (действует с начала 2023 г.), где строения продаются за одну базовую.

В Реестре можно найти довольно подробную информацию: дату постройки, степень износа, даже внешнее фото дома. Это возможность для тех, кто не готов тратить тысячи долларов на дом сразу, а может что-то отремонтировать сам и минимальными средствами превратить его в нечто, пригодное для жизни, хотя бы летом.