Получится ли выгодно продать или купить квартиру? Узнали прогноз по рынку жилья на 2025 год

Покупательная способность населения падает и вот почему

Повышение стоимости квартир

Цены на вторичном рынке за неполный год выросли уже на 14%. При этом растет обменный курс доллара, что еще больше повышает стоимость предложения.

Так, за ноябрь курс доллара вырос более чем на 8% (правда, немного откатившись в начале декабря). Соответственно, подорожали и квартиры — только за счет валютных колебаний, поскольку стоимость жилья по сложившейся практике формируется в долларах, а расчет идет в белорусских рублях.

Новостройки в этом году выросли в цене еще больше — примерно на 18%.

— Причем их выбор очень маленький, — поясняет эксперт. — Кстати, с прошлых лет осталось заблуждение, что квартира в новостройке обойдется дешевле «вторички». Это уже в прошлом. Сейчас даже на стадии котлована большинство предложений дороже самой бюджетной «вторички». Поэтому в последние годы люди все больше смотрят квартиры на вторичном рынке.

Кредитование — ставки растут

Не секрет, что активность покупателей во многом поддерживают кредитные ресурсы.  У массового покупателя не хватает средств, чтобы полностью оплачивать жилую недвижимость. И, начиная с середины 2017 года, активность покупателей подпитывается доступными по ставкам кредитами — 15+%, а по отдельным программам застройщиков или на первые периоды они даже доходили до 4-5% годовых.

Сейчас ставки по кредитам поднимаются, в эти дни они уже составляют около 17-17,5% (по данным на 5 декабря 2024 г.). Как показывает наша практика, порог отсечения — психологический и материальный — начинается где-то с 18% годовых.

Изменение условий по льготным кредитам

С недавних пор покупатели из регионов, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, не могут воспользоваться кредитными ресурсами для приобретения жилья в столице — только в той местности, где они стоят на очереди.

— По нашим оценкам, такой возможностью пользовались около 30% покупателей, — комментирует эксперт. — Желающих приобрести квартиру в Минске очень много — кто-то переезжает, родители покупают жилье для детей-студентов и т.д. Вопрос в том, смогут ли они это сделать. Часть покупателей (не все 30%), не имея доступа к льготным кредитам, отсеивается.

Что указывает на снижение активности покупателей

Увеличение скидки на торг

Впервые за весь 2024 год мы видим увеличение скидки на торг. С лета она держалась на минимальном уровне 2,5%, сейчас достигла 3,5%. Кто-то может подумать, что это всего 1%. Но мы же не рассматриваем скидку в диапазоне от нуля до 100% — это большое заблуждение. В течение последних 10-15 лет этот диапазон для Минска находится на уровне значений 2-10%.

В пик активности мы имеем 2-2,5%, а максимальную скидку фиксировали в марте 2022 года, когда продавцы были готовы снижать цену на 8%. То, что сейчас скидка выросла, говорит о том, что покупатели торгуются и не могут уже себе позволить эти цены.

Количество сделок

— За прошлый год по Минску было зарегистрировано 18,1 тыс. переходов права собственности (то есть сделок), в этом году мы достигли этого показателя уже по итогам ноября, — говорит Андрей Чернышев.

— Весна и лето 2024-го стали рекордными, но дальше пошло проседание. Так, средний ежемесячный показатель по итогам января-ноября — 1,6-1,7 тыс. сделок. Пик достигнут в апреле — 2 тыс. Но примерно с сентября идет снижение, и по итогам ноября предварительные оценки — 1,4-1,45 тыс.

В декабре тоже прогнозируем небольшой спад. Это нехарактерная тенденция для рынка жилой недвижимости: обычно под конец года все стараются успеть решить жилищный вопрос. И она также подтверждает тот факт, что покупатели стараются изо всех сил, но уже близки к пределу своих материальных возможностей.

Сценарии по рынку жилой недвижимости на 2025 год

Прогнозы по рынку жилья всегда зависят от нескольких параметров.

Ключевые:

• динамика доходов населения,
• обменный курс доллара,
• доступность кредитования.

В агентстве «Твоя столица» советуют участникам рынка обращать на них внимание. Отсюда несколько сценариев.

1. Оптимистичный: ставки по кредитам немного снижаются, белорусский рубль укрепляется — и тогда можно будет увидеть восстановление числа сделок до летнего уровня и небольшое увеличение цен.
2. Базовый: национальная валюта сохраняет свои текущие позиции, ставки по кредитам не растут (или растут незначительно). В таком случае рынок выйдет на плато, спрос сохранится, но для роста цен не будет оснований.
3. Пессимистичный: доллар дорожает, ставки кредитов поднимаются выше 18% — наступит стадия плато. Покупатели возьмут паузу, через несколько месяцев значительно вырастет размер скидки, а вслед за ней начнут снижаться цены.

Насколько быстро все это будет происходить, зависит от динамики обменного курса и доступности кредитов. Стоит ожидать, что всю первую половину января и продавцы, и покупатели будут присматриваться к ситуации на рынке. Но до конца декабря еще есть время для решения жилищного вопроса.

Советы тем, кто планирует продажу квартиры

Андрей Чернышев обращает внимание, что в зоне риска сейчас оказываются продавцы, потому что они не так пристально следят за состоянием рынка, как покупатели. Они еще по инерции рассчитывают на покупательский бум.

— Мы видим, что квартиры переоценены на этой волне спроса. И поскольку покупательная способность уже уперлась в потолок, завышенные по цене квартиры покупатели просто обходят стороной, не обращают на них внимание. Поэтому завышенная цена — это игра против себя, в свои же ворота.

Мы всегда советовали при определении цены ориентироваться на реальные сделки. На месте продавца я бы продавал квартиру прямо сейчас — сейчас для продажи все еще удачное время. Часто мы видим на практике, что сегодня продавец не хочет уступить 500 долларов, а завтра приходится снижать цену на несколько тысяч. 

Советы покупателям квартир

Есть разные категории желающих купить квартиру.

— Если, например, семья живет в арендованной квартире, то я бы посоветовал не ждать изменений на рынке. Кредитных программ пока достаточно, ставка приемлемая. Наблюдаю, что люди платят немалые суммы за аренду, но боятся взять кредит. Все-таки лучше немного переплатить, но уже за свои «квадраты».

Если человеку есть где жить, то можно не торопиться с покупкой. Возможно, через пару месяцев цены пойдут вниз, а через год разница в цене может быть весьма ощутимой.

При классическом инвестировании (с тем, чтобы в будущем квартиру можно было выгодно продать) рекомендую смотреть наиболее свежие варианты домов/квартир. А если новостройки, то как минимум, на этапе уже возведенной “коробки”, но не переоцененные. Здесь нужно все тщательно взвешивать и выбирать “с холодным расчетом и калькулятором в руках”.

Сейчас для себя люди покупают новые квартиры в развивающихся районах. Но для инвестора это не вариант — ждать, пока будет создана соответствующая инфраструктура. Тут можно смотреть новостройки у метро либо какие-то уникальные проекты. То есть инвестор должен четко понимать, что сейчас он купит по минимально возможной цене, но максимально ликвидную квартиру, которую сдаст в аренду и с ростом стоимости продаст. Таких покупателей сегодня достаточно много — это люди, имеющие на руках даже 60-80 тыс. долларов, которые они хотят сохранить от обесценивания.

Советую взвешенно и рационально подходить к принятию решений по вопросам покупки/продажи жилья и напоминаю, что консультации в агентстве недвижимости бесплатные.